Menghitung Pajak BPHTB dan Pph

Catatan Notaris - Kalau anda ingin menjual tanah atau bangunan, setidaknya ada tiga komponen biaya yang perlu anda perhitungkan, pertama nilai transaksi tanah itu sendiri, kedua pajak penjual dan pajak pembeli dan ketiga biaya jasa PPAT untuk proses transaksinya.

Kalau harga tanah itu sendiri, hanya anda yang tahu karena itu tergantung lokasi tanah itu, perkembangan wilayah, dan dimana tanah itu berada. Begitu juga biaya jasa ppat, besarnya relatif tergantung dari lokasi tanahnya, nilai transaksinya, dan juga dari PPAT nya.

Nah, bagaimana mengenai biaya pajak penjual yang timbul, yakni biaya pajak penjual dan pajak pembeli dalam transaksi jual beli tanah.

Jadi dalam sebuah transaksi jual beli tanah ada dua jenis pajak yang perlu diperhitungkan. Yang pertama pajak penghasilan atau dikenal dengan istilah PPH, dan kedua adalah bea perolehan hak atas tanah dan bangunan atau dikenal dengan istilah BPHTB.

Pajak penghasilan atau PPH dikenakan kepada penjual karena penjual mendapatkan perolehan berupa uang pada transaksi tanahnya. Sedangkan pajak pembeli atau  BPHTB dikenakan karena pembeli menerima aset hak atas tanah dan bangunan.

Sebelum kita menghitung pajak bumi dan bangunan menggunakan rumus bakunya pertama kita harus tahu dulu komponen-komponen yang digunakan dalam rumus baku itu.

1. NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)

2. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

3. NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

Rumus penghitungan pajak :

Pajak penjual (PPH)

= NPOP x 2,5%

Pajak pembeli (BPHTB)

= (NPOP - NPOPTKP) x 5%

Pertama, untuk menghitung besar nilai pajak itu, kita harus mengetahui berapa nilai tanah atau istilah hukumnya adalah nilai perolehan objek pajak (NPOP). NPOP merupakan dasar perhitungan nilai pajak.

Ada 2 cara untuk mengetahui berapa nilai NPOP, pertama anda bisa melihatnya pada surat pemberitahuan pajak terhutang pajak bumi dan bangunan yang biasa diterima oleh pemilik tanah setiap tahun.

Di dalam spptppb biasa ditentukan nilai jual objek pajak (NJOP) dari tanah tersebut sekaligus NJOP ini merupakan nilai untuk menentukan besar pajak bumi dan banguna dari tanah itu. Tapi dalam prakteknya harga jual tanah yang disepakati penjual dan pembeli biasanya lebih tinggi dari nilai yang tertera dalam spptpbb.

Misal nilai NJOP dalam spptpbb adalah Rp.100.000/meter persegi maka nilai kesepakatan antara penjual dengan pembeli lebih tinggi misalnya Rp.500.000/meter persegi. Ini disebabkan karena nilai strategis dari lokasi tanah itu atau perkembangan wilayah dimana lokasi tanah itu berada.

Nah sekarang pertanyaannya untuk menghitung nilai tanah atau NPOP sehingga kita bisa menghitung berapa pajak yang harus dibayar penjual dan pembelinya, yang mana yang mesti kita pergunakan?

Apakah nilai sesuai kesepakatan penjual dan pembeli, atau NJOP sesuai spptpbb nya. Jawabannya tergantung yang mana yang lebih tinggi. Kalau harga tanah yang menjadi kesepakatan antara penjua dan pembeli lebih tinggi daripada nilai NJOP maka harga kesepakatan penjual dan pembeli itulah yang digunakan, sebaliknya jika harga NJOP lebih tinggi dari kesepakatan di antara penjual dan pembeli maka harga NJOP itu yang digunakan.

Namun dalam prakteknya kebanyakan nilai yang disepakati penjual dan pembeli lebih tinggi dari NJOP maka biasanya nilai kesekapatan di antara penjual dan pembeli itu yang digunakan untuk menghitung pajak penjual dan pembelinya.

Selain NPOP, anda juga perlu tahu NPOPTKP yang mana merupakan nilai pengurang dari nilai harga tanah (NPOP) sebelum dikalikan dengan nilai pajaknya dalam menghitung bphtp (pajak pembeli).

Jadi NPOPTKP ini digunakan untuk pajak penjual dan pembeli, dan tidak digunakan untuk PPH atau pajak penghasilan. Ketika menghitung pajak pembeli pertama-tama nilai harga tanah (NPOP) dikurangi dulu dengan NPOPTKP, baru dikalikan dengan nilai pajaknya. Besarnya nilai NPOPTKP ini setiap daerah berbeda-beda tergantung dari peraturan pemerintah di daerah setempat.

Contoh kasus :

Dilan dan Rangga melakukan transaksi jual beli tanah untuk tanah yang luasnya 100 meter persegi yang terletak di kota Makassar. Kalau berdasarkan NJOP yang terdapat di spptpbb, harga tanah itu nilai jualnya Rp. 300.000/m2 atau totalnya Rp. 300.000.000, tetapi Dilan dan Rangga menyepakati harga yang lebih tinggi misalnya Rp. 500.000/m2 atau totalnya Rp. 500.000.000. Untuk menghitung pajaknya pertama kita harus menentukan dulu berapa nilai tanahnya. Apakah sesuai dengan  nilai NJOP dalam spptpbb (300.000.000) atau sesuai harga yang disepakati kedua belah pihak (500.000.000). Karena sesuai ketentuan harga yang peling tinggilah yang harus digunakan sebagai dasar perhitungannya maka dalam hal ini harga tanah sesuai kesepakatan Dilan dan Rangga yang harus digunakan sebagai dasar perhitungan pajak yaitu sebesar Rp. 500.000.000 dan untuk menghitung pajak penjual dan pembelinya antara mereka berdua sebagai berikut :

NPOPTKP di Makassar Rp. 60.000.000

Pajak penjual (Dilan) :

PPH = NPOP x 2.5%

PPH = 500.000.000 x 2.5%

PPH = Rp. 12.500.000

Pajak pembeli (Rangga) :

BPHTB = (NPOP - NPOPTKP) x 5%

BPHTB = (500.000.000 - 60.000.000) x 5%

BPHTB = 440.000.000 x 5%

BPHTB = Rp. 22.000.000

Demikian perhitungan pajak penjual dan pembeli dalam transaksi jual beli tanah. Semoga bermanfaat.  Artikel terkait klik disini.